A propos du bureau d’avocats E&E

Qulques rensiegnemets sur Le régime de propriété en Grèce

• Note informative pour l’achat et l’élaboration des contrats de vente en Grèce
• La structure et le contenu des contrats
• Frais d’achat
• Le Ktimatologio (cadastre)
• Location en Grèce (privée et professionnelle)

Le régime de propriété en Grèce

Posséder une propriété en Grèce est simple et courant. La législation grecque autorise les étrangers à posséder des propriétés dans la plupart des régions du pays. Toute personne, indépendamment de sa nationalité, peut devenir propriétaire. La propriété en Grèce est sous la protection de l’État (Constitution grecque: l’article 17, paragraphe 1); tous les propriétaires fonciers dans le pays ont les mêmes droits et responsabilités.

La plupart des propriétés en Grèce sont en pleine propriété. A l’échelle nationale le nouveau fichier cadastral est en cours d’achèvement, certaines îles ont déjà des registres fonciers, tandis que les propriétés dans les autres régions sont enregistrés dans le registre des hypothèques et récemment dans le nouveau Registre de Cadastre, KTIMATOLOGHIO en grec.

Les immeubles en Grèce sont conçus et construits conformément aux règlements et aux normes européennes, et ils sont en totale conformité avec des réglementations rigoureuses pour la protection contre les tremblements de terre.

La partie la plus importante du processus d’achat est de trouver une propriété qui correspond aux vœux du client.

Dans c’et part notre Cabinet en collaboration avec des agences immobilier peut assister notre mandataires en France de trouve une propriété qui correspond aux vœux du client.

Une fois que vous avez trouvé votre nouveau domicile et un financement garanti, l’achèvement du processus ne devrait pas nécessiter plus de 6-8 semaines.

i) Note informative pour l’achat et l’élaboration des contrats de vente en Grèce

Les contrats qui concernent les biens immobiliers en Grèce sont élaborées par des professionnels du droit foncier appelés notaires et de pratiquer seulement cette profession, à savoir l’élaboration des contrats. Dans le but d’acheter et de vendre un bien immobilier sur le territoire grec les procédures suivantes sont infligées à faire par le candidat acquéreur.

a) Il / elle sélectionne le bien immobilier qu’il / elle veut acheter.

b) Assigne à un avocat de faire précéder la recherche de la situation juridique des biens immobiliers. Tant que la carte cadastrale national de l’ensemble du territoire n’existe pas en Grèce
le bureau du cadastre est désormais remplacé par le registre des terres où est écrit tout ce qui concerne l’immobilier. Dans les villes qu’il « Cadastre» a fonctionné de contrôle doit être fait.
À savoir: Qui est le propriétaire, s’il existe suspense juridique ou revendication, si une hypothèque ou d’une saisie-arrêt est enregistré etc
Sous une condition simple: Avoir fait au moins un acte notarié ou un acte juridique qui porte sur ce bien immobilier, car la plupart des biens immobiliers en particulier au niveau des régions rurales ne disposent pas des titres de propriété, mais sont transmises sans contrats. Titre donné à ces biens immobiliers est usucapion. L’avocat qui fait la recherche juridique à la fin de la recherche ne une estimation juridique de l’immobilier.

c) Assigne à un ingénieur politique pour vérifier le diagramme topographiques existants qui accompagne la proposition de vente et de voir l’immobilier. Un schéma topographique droit comporte notamment: le domaine de l’immobilier, la possibilité de mise en page, le caractère de mesure (que ce soit se trouve dans une zone bâtie) et diverses autres caractéristiques techniques, par exemple approbations de l’inspection de la forêt ou d’un service archéologique, etc

d) Choisir le notaire qui rédigera l’acte d’achat.

ii) La structure et le contenu des contrats

Les contrats qui concernent biens immobiliers en Grèce sont élaborées par des professionnels du droit particulier autorisé appelé notaires et de pratiquer seulement cette profession, à savoir l’élaboration des contrats. Dans le but d’acheter et de vendre un bien immobilier sur le territoire grec les procédures suivantes sont infligées à faire par le candidat acquéreur.

a) Chaque contrat comporte un certain nombre de béton donnée par le notaire et une date de composition. Il s’agit du nombre immobilier identité en combinaison avec le nombre de transcription donné au bureau d’enregistrement.

b) Rapport des éléments de détail des Parties contractantes, les noms et prénoms, le nom du père, les noms de la mère, l’identité de la police (ID) les numéros, les numéros d’immatriculation fiscale, adresses et professions.

c) L’immobilier est décrit en détail (étendue, des limites, des frontières) et les rapports du topographe Ingénieurs d’éléments mentionnés au diagramme topographique. À ce point, tous les actes antérieurs, des titres de propriété, les numéros de contrat et les numéros d’enregistrement au bureau d’état civil sont mentionnés.

d) Par la suite, est rapportée la déclaration des vendeurs, qui vend de l’immobilier et est décrit le prix, les modalités et les conditions d’établissement du prix au cas où elle n’est pas payée immédiatement lors de la signature des contrats.

e) Le vendeur garantit que les biens immobiliers vendus n’a pas de dettes.

f) Là-dessus, l’acheteur s’engage immobilier du vendeur et le vendeur démissionne de tout droit de résolution.

g) Les rapports notaire les copies de l’impôt sur le transfert de la déclaration de biens ainsi que la valeur déclarée.

Note: Le Bureau fiscal impose la valeur objective (à savoir au minimum un) de l’immobilier en dehors du prix convenu. Si le prix convenu est de la valeur de l’objectif de l’impôt sur le transfert à l’acheteur paie dépendra de la qualité supérieure. Si le prix convenu est inférieur à la valeur objective de l’impôt est payé dépendra de la valeur objective.

Enfin, le notaire certifie que l’opération se déroule selon la loi, et les rapports en bref les lois relatives et les déclarations formelles de certaines des parties contractantes. Observations:

1) Le contrat est rédigé uniquement en langue grecque en un original qui reste toujours au dossier du notaire, une copie officielle qui est enregistrée au bureau d’état civil et l’acheteur reçoit autant d’exemplaires qu’il / elle veut payer la taxe proportionnelle. Si l’acheteur veut, il / elle mai le nom d’un traducteur qui prête serment et traduit oralement le mot à mot le contrat du grec à la langue étrangère. À la fin du contrat, le traducteur déclare qu’il / elle a traduit et compris, à juste titre complètement repris dans le contrat de l’acheteur étranger et des signes pour cela au contrat. De plus l’acheteur est en mesure de recevoir une copie et sur son propre impôt de le faire traduire officiellement au Ministère de l’étranger au service de translation ou mai l’ont traduit de l’avocat d’une connaissance de la langue étrangère.

2) Les parties signent seul le contrat d’un prototype.

3) Au moment où les parties contractantes signe doit posséder tous les documents juridiques qui prouvent l’identité individuelle ou la représentation légale dans le cas du représentant de l’acheteur est une société.

4) Les dépenses du Land Registry charge de l’acheteur.

5) La transaction est complétée, non seulement avec la procédure au notaire, mais avec l’enregistrement à l’état civil.

iii) Les dépenses de l’acheteur lors de l’achat des biens en Grèce

L’acheteur doit payer les frais suivants:

a) La taxe de transfert est d’environ 7-9% sur le prix d’objectif ou si le prix convenu est plus grand que sur le prix d’objectif.

b) Les honoraires d’avocats est d’environ 1-2% (sous réserve d’accord) sur le prix de vente d’ajouter la recherche juridique et de tout autres avis juridiques avait proposé au client.

c) Les honoraires du notaire est d’environ 1,3% sur l’acte d’achat mentionnés prix.

d) Les honoraires d’agent immobilier dépend de l’accord conclu entre l’agent immobilier et l’acheteur.

e) L’inscription à l’office du registre est d’environ 4,75 0 / 00 le prix mentionné sur l’acte d’achat.

iv) Le Ktimatologio (cadastre)

Le Ktimatologio (cadastre) est un registre public moderne et mieux organisé pour les titres de toutes sortes de biens immobiliers en Grèce. Pas tous lieu en Grèce, jusqu’à présent, le nouveau bureau d’enregistrement immobilier pour le moment. En fait, la plupart des villes et des villages en Grèce ont toujours leur «Maison des prêts hypothécaires » (appelé Hypothykophylakion), qui est le registre public de vieux, d’un bureau qui a assuré et continue d’assurer les droits de chacun sur les biens immobiliers.

Qu’est-ce que vous devez savoir sur ces regitries public?

a) Le bureau d’enregistrement immobilier est une base de données d’informations juridiques et techniques et des descriptions pour l’évaluation exacte des biens immobiliers en Grèce. Elle garantit la sécurité juridique et de certitude quant droits réels immobiliers et d’obligations, de sorte que chaque personne de bonne foi est protégé si il / elle donne la foi pour les inscriptions.

b) Le bureau d’enregistrement immobilier opère aux côtés de la « Maison des prêts hypothécaires » dans la même région.

c) Dans certaines régions, en Grèce, où le registre foncier a été organisé jusqu’à sa phase finale, chaque transaction, vente, achat, etc hypothèque sur un bien immobilier est registeres UNIQUEMENT dans ce registre foncier (par exemple Chalkida, certains endroits de la région d’Athènes). En théorie, tous les propriétaires immobiliers devraient avoir déjà déclarées et registeres leur propriété au cadastre local, là où elle existe déjà.

Mais il ya encore des milliers de tous les types de biens immobiliers (terrains, terrains, appartements en copropriété, maisons, propriétés indivises, successions, etc) dans les domaines susmentionnés et qui ne sont pas été enregistrée auprès du Registre de nouvelles terres. Que faire maintenant?

a) Il peut soit être que personne ne l’a déclaré le bien jusqu’à présent. Dans cette situation, le bien est enregistré comme «la propriété du propriétaire inconnu ».
Si vous êtes le propriétaire de ces biens, vous avez le droit de déposer un recours auprès du tribunal contre l’organisation du registre foncier, afin de prouver que le bien en question est légalement vôtre et qu’il devrait être enregistré à votre nom.

b) Il se peut que des intrus se sont déclarés comme étant la propriété de leurs biens propres (le pire scénario). Ces malfaiteurs tentent de profiter de l’absence d’information des véritables détenteurs et tentent de faire de ces «oubliés» des propriétés illégalement leurs, mais sous le voile juridique du registre foncier.
Si vous êtes le propriétaire de ces biens, vous devez déposer un recours devant la Cour contre cette personne, de prouver que le bien en question est légalement vôtre et non la leur.

Dans les deux cas, le délai pour déposer l’action est de 5 ans à partir du moment où le bureau d’enregistrement immobilier a commencé son exploitation pleine et exclusive dans ce domaine. Si votre domicile est hors de la Grèce, le délai est de 7 ans.

Le temps passa sans limite de dépôt d’une action appropriée?

Automatiquement vous ne perdez vos droits de propriété sur les biens immobiliers et vous avez seulement le droit de réclamer une compensation financière.

v) Location en Grèce

Conformément à l’art. 1er de la loi 2235/94 tous les nouveaux baux sont libres aujourd’hui d’une durée minimale de 3 ans et tous les anciens baux peut être résilié par le propriétaire, qui, à la fin de cette période, peut avoir quitté sa maison, sans indemnisation, ou besoin des explications. Il n’existe pas de droit d’un locataire de céder son droit de bail à quiconque, sauf dans le cas de son décès, ses héritiers (famille immédiate) peut soit continuer la location, ou la dénoncer. Les loyers sur toutes les locations sont librement fixés entre les propriétaires et les locataires. Il n’ya pas de loyer maximal ou minimal. Aujourd’hui, le marché de location de locaux commerciaux est gratuit jusqu’à la hauteur du loyer initial, seule la location avec des durées plus courtes que 1 année ne sont pas protégés, ou les nouvelles locations de bâtiments historiques. Le loyer initial est librement convenue entre le propriétaire et le locataire, ainsi que ses augmentations futures. La durée initiale d’une location est par la loi au moins 12 ans. Lois 2.235/1994 et 3741/1999 accordée propriétaires deux possibilités, concernant la récupération de leurs biens:

• 12 ans et l’indemnisation de 24 loyers mensuels
  Tout bail de plus de 12 ans peut être résilié par le propriétaire, s’il est dans les 9 mois c’est la résiliation, le propriétaire demande que ses locaux à être annulée. Dans ce cas, le propriétaire doit payer une compensation de 24 loyers mensuels, et le bâtiment peut être immédiatement utilisée même pour la même profession, sans aucune compensation supplémentaire. Aucune indemnisation n’est versée si le locataire quitte son libre arbitre, ou si il est avocat, médecin, mécanicien, etc notaire
• 16 ans sans rémunération
  Si le propriétaire ne demande pas de ses biens au sein de ces 9 mois, le bail est automatiquement prolongé pour 4 années supplémentaires, après quoi le propriétaire peut demander sa propriété sans obligation de payer une quelconque indemnisation. Cela signifie pratiquement que le propriétaire aujourd’hui peut reprendre son bien loué après une durée totale de 16 ans, sans avoir à payer une indemnité.

Il existe deux principales manières légales pour expulser un locataire avant la fin de son mandat de 12 ans, mais pas avant la fin de son contrat. La démolition et la reconstruction de l’édifice et l’expulsion de l’utilisation des locaux par le propriétaire ou son épouse ou ses enfants. Dans ces cas, une indemnisation remarquable est versée au locataire (1-3 ans de loyer, selon le cas).

CLIENTS REPRÉSENTANTS

Les personnes suivantes sont les clients représentatifs que notre bureau a traités, plusieurs cas au cours des dernières années, en Grèce:
American Express Services Europe Ltd., IBM World Trade Corp. (Grèce), Coca Cola (Grèce), Nova Scotia (Canadian Bank), Deutsche Bank (Hamburg), Sparkasse Germersheim, The Royal Bank Of Canada, Chevron Oil International, Biomed GmbH, Continental Electronic Manufacturers Inc USA, plusieurs entreprises et entités juridiques allemandes, tel que DRV Deutscher Ruderverband, Lufthansa, collaborateurs de Siemens en Grèce tel que EVEPI Société industrielle et plusieurs autres petites personnes et personnes ayant des affaires judiciaires en cours en Grèce sous la forme d’exécution de la famille Décisions judiciaires et jugements concernant des affaires de divorce, des affaires Schadenersatz, des pensions alimentaires, en d’autres termes et des revendications juridiques et des collections juridiques, cela nécessitait un avocat grec toujours nécessaire sur place, en tant que soutien juridique aux affaires de droit civil et pénal.